Comment financer son hypothèque ?

L’achat d’un premier bien immobilier par le biais d’un prêt peut être stressant étant donné qu’on s’engage pour plusieurs années en y mettant beaucoup d’argent. Cela fait faire des erreurs. Le manque de connaissance sur le domaine fait que les gens sont parfois mal informés et vont vers des solutions qui ne leur conviennent pas.    Une des solutions de financement pour accéder à la propriété est le prêt hypothécaire.

 

C’est le moment favorable pour tenter sa chance à devenir propriétaire. Pourquoi ? Parce que les meilleures conditions sont de votre côté : les taux sont à un plancher historique et les prix des biens baissent. Par rapport aux années précédentes, on constate un recul des prix allant de 10 à 20 %. Si le marché immobilier est en baisse, c’est à cause de la décision de la FINMA (L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) qui a durci les obligations pour les fonds propres. Ce qui n’a pas facilité l’accès à la propriété.

 

Selon Stéphan Mischler, directeur opérationnel chez DL MoneyPark à Laussane, « cette décision était un mal nécessaire pour mettre un terme à la spirale haussière des prix ». Cependant, un futur propriétaire audacieux ne doit pas se laisser facilement décourager par cette entrave. Alors, comment obtenir ce type de crédit avec des fonds propres ?

 

Les fonds propres de la famille

Comme vous le savez probablement, au moins 20 % de la valeur du bien immobilier du client de la banque doit être déposé pour obtenir un crédit hypothécaire. Et pour assurer la disponibilité cette somme, vous devriez puiser dans les fonds de votre 2e pilier. Mais en juillet 2012, les exigences en matière de fonds propres ont été renforcées : une nouvelle autorégulation prescrit que les preneurs de crédit doivent apporter au moins 10 % de la valeur de nantissement du bien immobilier sous la forme de fonds propres qui ne proviennent pas des avoirs de prévoyances (caisse de pension, 3è pilier, etc) Dans la moyenne des cas, il faut prévoir 50. 000 à 100.000 francs en argent liquide.

Stéphan Mischler souligne que « Certaines entreprises allouent des prêts pour des achats immobiliers à conditions préférentielles à leurs employés. Cependant, la façon la plus simple de remplir les exigences en fonds propres est de se tourner vers la famille. En cette période de taux bas, un prêt de 100.000  francs consenti entre parents et enfants peut revenir à 80  francs par mois. »

 

Prenons un exemple concret : soit une famille dont les parents sont propriétaires de leur logement. En trente ans, la valeur de ce bien immobilier va surement doubler. Dans ce cas, ces jeunes retraités peuvent envisager une augmentation de l’hypothèque et octroyer un prêt de 100.000 francs à un taux de 1,5 %. Puis, des intérêts sont déduits de la déclaration fiscale. Au total, une telle opération coûte 1000  francs par an soit 80  francs par mois. Ce qui fait que le transfert de patrimoine par génération assure une ressource importante de fonds. Si on se réfère à la répartition des richesses par classes d’âge, la plus grande proportion des avoirs appartient aux aînés.

 

Des conditions beaucoup plus exigeantes

A noter que si vous souhaitez entamer la réunion de votre dossier, certains critères ne sont plus en vigueur pour les banques à savoir les revenus exceptionnels comme les bonus ou les primes pour accorder un prix. Le revenu du conjoint n’est pas également considéré selon la situation.

Roland Bron, directeur de VZ Suisse Romande, note que « Les établissements financiers appliquent les règles de façon toujours plus stricte et se montrent plus défensifs dans l’évaluation des biens immobiliers. Les dossiers “limite” ne passent souvent plus aujourd’hui. Les institutions de crédit deviennent aussi de plus en plus restrictives pour les personnes à la retraite présentant des revenus limités ». Un dossier en béton est donc de rigueur. D’un côté, Stéphan Mischler essaie de positiver : « Ce n’est pas parce qu’une banque a refusé votre dossier qu’une autre ne l’acceptera pas ».

 

Des grands écarts sur les taux

Le taux hypothécaire varie passablement d’une banque à une autre. Si on parle de fourchettes, les hypothèques à cinq ans oscillent entre  0,4 à 1,55 %. Ce sont les prestataires en ligne qui proposent souvent des contrats plus intéressants. « Les taux sont très bas, mais les conditions s’avèrent plus strictes. Ces instituts offrent moins de souplesse et de service client », constate Patrick Ducret, CEO du site de comparaison bonus.ch. On peut trouver aussi des produits spécifiques comme hypothèque start (première hypothèque), famille ou minergie (programme en faveur de l’économie d’énergie) dans le bas de la fourchette.

« Si l’on ne considère que les offres issues de banques traditionnelles, les offres varient encore de 0,99 à 1,55 %. L’écart s’élève donc à 56 %. Une différence de prix vraiment importante », commente Patrick Ducret. Cependant, il s’agit de taux indicatifs. Pour les formules en ligne, ce seront des taux définitifs. En revanche, UBS et Credit Suisse, par exemple, misent sur une réduction accordée en fonction de votre solvabilité et de votre assise financière. Patrick Ducret confirme que : « Les réductions peuvent aller jusqu’à 0,25 % sur le taux indiqué. » Roland Bron résume : « Les variations dépendent de la solvabilité du client, du niveau de revenu, de la situation patrimoniale ainsi que du degré d’endettement. »

 

Patrick Ducret souligne que « Le taux proposé par une banque, par exemple pour un taux fixe de cinq ou dix ans, contient toujours l’anticipation de la banque pour un état dans le futur. Dans certaines situations, on constatera qu’un taux à dix ans est devenu trop cher par rapport à un taux plus court de trois ou cinq ans ». Roland Bron prolonge : « L’hypothèque à taux Libor est un modèle intéressant à considérer. Cette solution flexible affiche un taux à un niveau actuellement bien inférieur (moins de 1 %) par rapport à l’hypothèque à taux fixe sur dix ans (1,5-1,8 %). »

 

Selon VZ, il faut adopter la stratégie suivante : « Misez sur des hypothèques Libor flexibles et gardez l’œil sur l’évolution des taux des hypothèques fixes afin de changer de modèle au bon moment. Vous pourrez ainsi réaliser de grandes économies sur les années à venir. »

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